Leilão bilionário de CEPACs pode mudar o Largo da Batata

Considerado o trecho menos nobre da avenida Faria Lima para abrigar escritórios, o entorno do Largo da Batata está perto de ganhar uma nova chance de vingar.
Um grupo de investidores que aposta na região está apenas aguardando a Prefeitura de São Paulo anunciar as condições do próximo leilão da Operação Urbana Faria Lima, para começar a desengavetar os seus projetos para o lugar. O anúncio da oferta deve ocorrer em fevereiro, segundo a Prefeitura.
O município vai leiloar certificados (Cepacs) que autorizam construções de prédios em lugares que contam com restrições da lei municipal para erguer empreendimentos.
Hoje, na zona coberta pela Operação Urbana Faria Lima, se o investidor não tiver um certificado, só pode construir o equivalente à área do próprio lote. Com o Cepac, o potencial construtivo pode aumentar para até 4,8 vezes o tamanho do terreno.
No momento, está em fase final a análise do preço e a quantidade de certificados que serão ofertados. A expectativa é que, após o anúncio das condições, o leilão ocorra ainda neste semestre e ultrapasse R$ 2 bilhões em arrecadação, o que seria o maior montante de todas as operações desse tipo já realizadas em São Paulo. A última para a Faria Lima, de 2021, somou R$ 181 milhões.
Aguardando o anúncio da Prefeitura, a Jacarandá Capital – uma desenvolvedora de ativos imobiliários com R$ 1,2 bilhão sob gestão – montou dois fundos só para projetos no Largo, e já adquiriu cerca de 20 mil metros quadrados em terrenos.
“Eles compraram várias casas e estabelecimentos comerciais do varejo, do largo até a Rebouças, inclusive da parte mais agitada à noite, de bares e festas, com dinheiro de investidores grandes de São Paulo,” disse um gestor ao Metro Quadrado, o site imobiliário que o Brazil Journal vai lançar em breve. Entre esses investidores estão os dois fundadores da Jacarandá, Eduardo Citrinovitch e Luis Augusto de Oliveira Góes, e outros investidores como Ricardo Stern e Marcos Lederman.
Um dos racionais por trás da aposta no Largo está na falta de oferta no trecho mais prestigiado da Faria Lima, até o cruzamento com a avenida JK – não só porque as grandes empresas voltaram ao presencial no pós-pandemia, mas também porque estão demandando escritórios mais espaçosos.
“Nessa região, está muito difícil achar escritórios com 10 mil metros quadrados de área consecutiva, com um andar colado ao outro,” diz Felipe Giuliano, diretor de locação, brokerage, saúde e pesquisa da CBRE.
No momento, há poucos empreendimentos no entorno do Largo, como o edifício Roberto Bratke (ex-SulAmérica), o Tomie Ohtake (que também abriga escritórios, além do instituto cultural) e o Faria Lima Plaza, este o mais recente, desenvolvido pela HSI Investimentos e concluído em 2021. 
Entre os sócios do Faria Lima Plaza estão a VR Investimentos e a Capitânia, que no fim do ano passado acertou a compra da participação de 30% da XP, por R$ 373 milhões.
“Nossa tese é de que a expansão da Faria Lima vai se dar em direção ao Largo, que não será por muito tempo o que é hoje,” diz Alexandre Alfer, da Capitânia.
O Largo da Batata de hoje ainda recebe olhares tortos dos farialimers porque é visto como um lugar perigoso à noite, muitas vezes sujo pela quantidade de bares e baladas no entorno, sem tantas opções para almoçar, e também por ser destino frequente de manifestações políticas.
Já quem vê o copo meio cheio aponta para as vantagens de o Largo ter uma estação de metrô do lado e estar no eixo entre a Faria Lima e outras regiões mais nobres da cidade: Pinheiros e Jardins.
Os mais otimistas defendem ainda que, se os trechos mais nobres da Faria Lima já estão ocupados por bancos e outras instituições financeiras, o entorno do Largo pode se tornar um destino para empresas de tecnologia e outros segmentos. O próprio Faria Lima Plaza já tem inquilinos relevantes como Uber, Shopee e Klabin, com uma taxa de ocupação de 98%.
“A parte mais prestigiada da Faria Lima funciona mais para instituições financeiras que querem impressionar o seu cliente de private, enquanto o Largo vai ser melhor para quem tem uma força de trabalho que precisa de meios para chegar e sair,” diz um gestor que já desenvolveu um ativo na área.
Para dar mais vida à região, a Jacarandá diz que prepara projetos complementares, sugerindo que deve trabalhar empreendimentos comerciais e residenciais. Em seu site, a gestora afirma que está “visando direcionar o perfil do público que está na região, de caráter transitório para usos com maior permanência.”
Investidores que já atuam na região tentaram se organizar para investir na revitalização do Largo, para valorizar a área, mas esbarraram na burocracia exigida pela Prefeitura.
No fim de dezembro, a marca de salgadinhos Ruffles chegou a anunciar um acordo de dois anos com a Prefeitura para cuidar do Largo, com direito a rebatizá-lo de “Largo da Batata Ruffles” como uma ação de marketing. Quando o acordo repercutiu mal nas redes sociais, a Prefeitura recuou.
“Mas com ou sem Ruffles, o Largo vai se tornar uma região melhor, porque a própria chegada de novos empreendimentos, como os da Jacarandá, vai valorizar a área,” diz um dos investidores que apostam na região.
Esta e outras matérias sobre o mercado imobiliário estarão no Metro Quadrado, o novo site que o Brazil Journal lança em fevereiro.
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